Новый Жилищный кодекс РФ устанавливает три способа управления жилыми домами:

1. Непосредственное управление.
2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
3. Управление управляющей организацией.

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ). Если собственники жилых помещений до конца 2006 года не примут решение о выборе способа управления домом, выбор управляющей организации осуществят органы местного управления на открытом конкурсе.

Первый способ управления предполагает, что собственники непосредственно без создания каких-либо объединений осуществляют управление своим имуществом, принадлежащим им на праве собственности. Реализация этой деятельности влечёт за собой вступление собственников помещений жилого дома в гражданско-правовые отношения с целым рядом специализированных организаций: надо будет заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, газоснабжение, услуги связи и т.д.), договоры с эксплуатационными организациями на текущий и капитальный ремонт здания, уборку территорий, вывоз бытовых отходов, проведение санитарно-технических работ и меро­приятий и т.п.

Следует отметить, что такой способ управления наиболее приемлем для частных домов или коттеджных поселков, в которых каждому собственнику на праве частной собственности принадлежит конкретный дом. В этом случае каждый собственник по своему усмотрению заключает договоры на управление своим домом. Таким образом, применительно к многоквартирному дому, в котором имеется несколько собственников, такой способ управления практически не реализуем. Есть и другие сложности.

Товарищество собственников жилья. О принципах их организации известно довольно много, да и у нас в Азове их уже создано тринадцать. Несомненным преимуществом данного способа управления является то, что председатель и правление избираются из числа собственников помещений дома. Но далеко не каждый решиться взвалить на себя массу проблем, связанных с управлением домом, и зачастую деятельное участие в начале создания товарищества заканчивается посредственным отношением в дальнейшем либо полным нежеланием выполнять свои функции.

Чтобы избежать подобного рода проблем, существует третий способ, при котором управление домом передаётся управляющей компании, профессионально осуществляющей эти функции (ст.161, ч.1 ЖК РФ).

Важным моментом в деятельности управляющей компании, выступающей как субъект рыночных отношений, является её материальная заинтересованность в эффективной работе, в расширении сферы своей деятельности, получении в управление большего числа многоквартирных домов и, как следствие, повышение качества своей работы, изыскание возможностей для снижения расходов собственников на содержание жилого дома.

Управляющей организацией (далее - Компания) является юридическое лицо (предприниматель) любой организационно-правовой формы и формы собственности, владеющее и управляющее собственным жилищным фондом, а также управляющее жилищным фондом, переданным ему в управление другими собственниками в целях осуществления эффективного управления. В своей деятельности Компания руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными правовыми актами субъекта РФ, актами органов местного самоуправления, Уставом.

Целью деятельности Компании является получение устойчивых доходов при надлежащей работе по обеспечению сохранности и поддержания в должном состоянии принятого от собственников в управление имущества.

Не буду касаться всех функций управляющих компаний, коснусь лишь того, что, по моему мнению, должно интересовать (если не тревожить) азовчан, выбирающих управляющую компанию.

Параграф 7 статьи 156 Жилищного кодекса устанавливает, что «размер оплаты за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме: с учетом предложений управляющей организации и устанавливается сроком не менее чем на один год». В связи с этим управляющие организации должны научиться работать с собственниками жилья. Чего они, к сожалению, в большинстве случаев или не могут, или вовсе не хотят сделать.

Очень часто происходит так, что проходит год, и управляющие компании, «сняв сливки», благополучно исчезают, оставив собственников жилья при своих интересах. Один из примеров этому – деятельность подобных управляющих компаний в Сибири, где многие собственники жилья, целый год исправно уплачивая немалые деньги управляющим организациям, простились с ними, так и не увидев обещанного ремонта своих домов.

Конечно же, каждый собственник жилья, каждый жилой дом волен выбрать свою управляющую компанию, взвесив все «за» и «против». Но всегда следует помнить, что жилье – это, пожалуй, самое ценное, что есть у большинства азовчан. И лишь немногие смогут купить новое, поменять на лучшее.

Поэтому надежнее заключить договор с управляющей компанией (к примеру, с тем же бывшим ЖРЭУ), которая уже много лет обслуживает ваш дом. Они, может быть, работают не лучшим образом, но хотя бы никуда не сбегут с вашими деньгами, и к ним всегда можно будет принять надлежащие меры.

Владимир Перковец, генеральный директор МУ «Департамент ЖКХ и ЭТС».